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借家住まいの不動産投資

家を買うか借りるのか

結構永遠のテーマの様になっていますが、さてどちらが良いのでしょうか?

ケースバイケースで結論はどちらでもないと私は思っています。

【 目次 】

 

 

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実践不動産投資

私のケース(借家住まいの不動産投資)を紹介します。

実家は持家(父親が購入しました)一方私は、中古分譲マンション区分を2戸所有し、借家に住んでます..マンションはどちらも賃貸中!

どちらも銀行より融資を受けて、極力手持ち資金を利用せずに資産を増やす。

いわば他人のお金で、資産を増やしたいの実践です。

 

1つは15年前・2つ目は3年前に購入しました。

区分所有のマンションとは別に、4戸のアパート(木造)も所有しておりましたが、約5年前に売却しました・・アパート(木造)の売却は正解だと思っています。

アパートは売却益(キャピタルゲイン)がほぼなく、最初の頭金が返ってきた程度で一時的な売却時の所得税もあるため、ほぼ売却益は得られておりませんし最初に思ったほどのインカムゲイン(家賃収入などの継続した収益)も雀の涙程度でした。

木造は減価償却が早く進み、毎年の確定申告時には大きく経費計上が出来るのですが、そのぶん資産価値の減少幅が大きく、持家と変わらず大きな修繕費用も必要になるので私にとっては損こそしていませんが失敗した物件でした。

木造アパートの法定耐用年数は22年、一方のマンションの耐用年数は47年と長く毎年の減価償却費に計上できる金額は少ないのですが、反面として資産価値が落ちにくいのがメリットになりますので、木造では得られにくいキャピタルゲイン(売却時の一時的な利益)を多く得ることができます。

但し、木造と比べて固定資産税が下がらないのが、所有時のデメリットです。

 

2軒のマンションはどちらもローンで購入して家賃収入を借入返済+修繕積立費+固定資産税に充てていますので実際残りは、ほぼ無く今は収入になっていません。

 

投資物件を購入する際、当然立地ありきなのですが中々良い物件が売りに出る件数は少なく、出たとしても不動産屋さんのお抱え上得意さんに話が先に行きますので、優良物件はそこで押さえられ、市場に出るのは魅力が薄い売れ残りが多いことになります。

その売れ残りから選択して不動産投資をするのは、大変なリスクになりますので、私はおすすめ出来ません。

不動産投資を考えている場合は予め日頃から不動産屋さんと仲良くなっておくが不動産投資成功の近道といえると思います。

私の最初のアパートはネットで見つけて不動産屋さんから購入しましたが、マンション1件目の購入は、その不動産屋さんから誰よりも先に紹介され、築10年以内の割に市場価格より安く既に入居者付でしたので1日考えた後に購入しました。

 

マイナスではないだけまだましかもしれまえせんが、別途住宅に付随する修繕がある時は少しマイナスになる時もあります。

この不動産投資、私の場合は持ち出しが無いぶんまだましな方かもしれませんが、ネットや本で出回っている様に、世の中そんなに美味しい話は中々ありません。

 

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私の不動産投資を行う場合の確認内容・考え方

 

  アパートを購入する場合

・アパート(木造)はインカムゲイン狙い(家賃収入などの継続した収益)

・利回りの低い物件はダメ

・戸数があれば多少の空室リスクはカバーできる

・減価償却額が大きい

 ・毎年の固定資産税が下がりやすい

 

マンションを購入する場合

・マンションはキャピタルゲイン狙い(売却時の一時的な利益)

・少々利回りが低くても大丈夫

・戸数が多く持てない場合は空室のリスクが大きい

・大規模修繕などが控えている物件は安く出ているので、安い場合は注意が必要、購入後あとから大きな手出しが必要はないか予め要確認

 ・減価償却額が木造と比較して少ない

 ・毎年の固定資産税が下がりにくい

・借地権付きの物件では無いか

・一般的な表利回りは修繕積立費などが考慮されていない

 

共通する注意点など

・出来れば築浅中古物件が良いが、儲からないので売りに出されるケースも多い

・新築物件は購入しない

・購入すれば、色々と購入価格以上に費用が必要

 例)登記費用・仲介手数料・不動産取得税(自宅は免税措置がありますが、投資用はありません)・印紙・毎年の固定資産税など

・投資用の借入金利は高い

・確定申告が必要(これ結構簡単です)

・購入から5年未満の売却で売却益がある場合の所得税は20%→39%に、5年以上保有すること

・将来売却するのを前提に購入すること、特に借入で購入したマンションは売却しないと利益はでません。

・今後の少子高齢化を考え利便性が悪い所は安くても購入は慎重に

・借入金利が住宅ローン金利より高い(1.5~2.5%程度)

 

【一例】

物件(借入)1,000万・家賃8万円・修繕積立費+管理費3万円・借入金利2%(年利)などでは結構きつくなりますし修繕積立費は築年数と伴に上がることもあります。

 

◆物件価格1,000万円

 固定資産は物件によりますが、凡そ年10万円とします。

 

【表利回り】広告はこれを出します!

・8万円×12カ月=96万円

 利回り:9.6%

 

【現金購入】

・(8万円×12カ月)ー(3万円×12カ月)=60万円

 利回り:6%

 

【借入購入】◆金利2%(年利)借入→25年で毎月約4万円の返済

・8万円ー4万円ー3万円ー0.84万円=0.16万円

家賃-返済-修繕管理費-固定資産の順

たった残りは1,600円です。

   利回り:ほぼ0%

 

これが実際の利回りですが、借入の場合を広告に出すと誰も見向きもしないでしょうね。

 

順調に空室リスクも乗り切り無事運用でき、物件が同価格で売却が出来れば最終売却益に対する所得税と売却時の諸費用+初期費用を引くとようやく残りが利益です。

※終わってない減価償却費用が売却益より差し引けます。

 

もちろん現金一括払いが一番いいのでしょうが、私が記載したいのは頭金を抑え、かならず必要である初期費用以外は極力手出しなしで運用をはじめる場合の紹介になりますので、その点ご了承下さい。 

“自己資金ゼロ"からキャッシュフロー1000万円をつくる不動産投資!

不動産投資はインカムゲインとキャピタルゲインの両方を順調に得られることが、一番の成功です。不動産投資は借りたお金で順調に行けば大きく資産を増やせる一つの手段ですが、金額が大きいだけに最初の失敗が大きく次の一歩を遅らせてしまいます。

慎重も必要ですが、決める時には即断しないと不動産は基本的に全て1点ものばかりです。

日頃から不動産屋さんと仲良くしておきましょうね・・あと出来れば銀行さんも 

以上、私の不動産投資経験からでした。

 

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